Réglementation Airbnb au Maroc 2026 - le guide complet pour les hôtes

Introduction

Avec plus de 17 millions de visiteurs accueillis en 2024 et une hausse de 41 % des réservations Airbnb en un an, le Maroc est devenu l'un des marchés les plus dynamiques de la location courte durée en Afrique. Mais cette croissance s'accompagne d'un durcissement du cadre légal : la loi n° 80-14 et son décret d'application n° 2.23.441 encadrent désormais strictement l'activité des hôtes Airbnb.

En 2026, louer son appartement, son riad ou sa villa sur Airbnb sans autorisation n'est plus une zone grise tolérée : c'est une infraction passible d'amendes lourdes. Ce guide rassemble, étape par étape, tout ce qu'un hôte doit faire pour exercer en toute légalité — et comment automatiser les obligations les plus contraignantes.

Le cadre légal : loi 80-14 et décret 2.23.441

La loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d'hébergement touristique, promulguée par le dahir n° 1-15-108 du 4 août 2015, est le texte fondateur. Son décret d'application, le décret n° 2-23-441 du 13 juillet 2023 (publié au Bulletin Officiel en août 2023), précise les modalités pratiques pour les locations meublées de courte durée — y compris celles proposées sur Airbnb, Booking ou en direct.

L'objectif affiché par le Ministère du Tourisme : professionnaliser le secteur, aligner l'offre sur les standards internationaux et faire rentrer les revenus locatifs dans le circuit fiscal formel.

Le dispositif a été complété fin 2024 et début 2025 par plusieurs arrêtés fixant les normes de classement (arrêtés conjoints n° 985-24, 986-24 et 987-24 du 24 décembre 2024) et les modèles de documents administratifs pour les demandes d'autorisation d'exploitation.

Quelle catégorie pour votre bien ?

Avant toute démarche, identifiez le régime juridique de votre location :

• Hébergement chez l'habitant (article 29 de la loi 80-14) : une personne physique accueille des touristes dans sa demeure, de manière familiale, avec un nombre de chambres plafonné par voie réglementaire. C'est le régime de la plupart des hôtes Airbnb particuliers.
• Maison d'hôtes ou résidence de tourisme : si vous exploitez plusieurs unités dans un ensemble intégré (cas fréquent des riads de la médina de Marrakech), votre bien bascule dans un régime d'établissement classé, soumis à un classement par étoiles.
• Établissement hôtelier classique : pour les structures professionnelles, avec passage par le Centre Régional d'Investissement.

Bien catégoriser son bien est essentiel : une mauvaise classification est l'une des premières causes de refus de dossier, notamment à Agadir où plusieurs demandes ont été rejetées pour ce motif.

La licence d'exploitation : l'étape obligatoire

Aucune mise en location de moins d'un mois n'est légale sans licence d'exploitation délivrée par l'autorité locale compétente (commune ou préfecture). Contrairement aux hôtels, l'hébergement chez l'habitant relève d'une gestion de proximité : le dossier se dépose directement auprès de la commune, contre récépissé.

Documents à fournir

Selon l'article 61 du décret 2.23.441, le dossier comprend :

• La demande écrite selon le modèle officiel (désormais standardisé par l'arrêté conjoint n° 987-24 de décembre 2024)
• Une copie de la Carte Nationale d'Identité Électronique (CNIE)
• Le titre de propriété, ou le contrat de bail avec l'accord écrit du propriétaire en cas de sous-location
• Le contrat d'assurance couvrant incendie, vol et responsabilité civile
• Des photos des chambres et des espaces communs
• Le permis d'habiter ou un certificat de conformité
• Une attestation d'un ingénieur prouvant la sécurité du bâtiment (notamment contre les risques d'incendie)
• Un engagement signé de respect du cahier des charges

Procédure et délais

1. Dépôt du dossier complet auprès de l'autorité locale
2. Visite de contrôle du logement par des agents commissionnés
3. Avis technique du représentant régional du tourisme
4. Délivrance de la licence, valable 5 ans renouvelables

Le délai légal d'instruction est de 30 jours à compter du dépôt d'un dossier complet. Sur le terrain, comptez plutôt 45 à 60 jours à Casablanca ou Rabat. Les contrôles sont plus stricts à Marrakech, Tanger, Casablanca et Essaouira.

Le plafond de 120 jours par an

Le décret limite à 120 jours par an la location d'un logement en courte durée par un particulier — soit environ quatre mois. Ce plafond vise à préserver l'offre locative résidentielle classique et s'applique par logement, pas par propriétaire : un investisseur détenant trois biens peut louer chacun 120 jours.

Au-delà, il faut basculer vers le statut d'établissement touristique déclaré. La traçabilité est assurée par le registre de location que chaque hôte doit tenir (dates de séjour, montants perçus, informations des voyageurs), croisé avec les données des plateformes.

Le bulletin individuel d'hébergement : l'obligation quotidienne

C'est l'obligation la plus contraignante au quotidien — et celle que la plupart des hôtes découvrent trop tard.

Le décret n° 2-15-865 du 9 juin 2016 impose à tout exploitant de :

• Faire remplir et signer une fiche individuelle d'hébergement (le « bulletin individuel d'hébergement ») par chaque client dès son arrivée, avec sa pièce d'identité (passeport pour les étrangers, CIN pour les Marocains)
• Déclarer quotidiennement les données des clients de passage via le système électronique de télédéclaration (STDN, accessible sur www.stdn.ma)
• Conserver les fiches pendant un an et les présenter sur demande à la Sûreté Nationale ou à la Gendarmerie Royale

Si un client refuse de fournir sa pièce d'identité, vous devez légalement refuser l'accès au logement. Le défaut de déclaration est une infraction pénale, pas une simple formalité.

L'assurance : une obligation légale, pas une option

L'article 34 de la loi 80-14 impose la souscription d'un contrat d'assurance couvrant :

• Les risques d'incendie
• Le vol des effets des clients
• La responsabilité civile

L'assurance habitation classique ne suffit pas : elle exclut généralement la location à des non-résidents. Des contrats spécifiques courte durée existent au Maroc (Saham, Wafa Assurance, RMA, AtlantaSanad), entre 300 et 700 MAD/an pour un studio, avec des plafonds d'indemnisation jusqu'à 300 000 MAD. Le défaut de présentation du contrat lors d'un contrôle est une infraction majeure.

La fiscalité de l'hôte Airbnb

Tout revenu Airbnb est imposable au Maroc, quel que soit le canal de perception (virement, PayPal, Wise). Les revenus fonciers locatifs bénéficient d'un abattement forfaitaire de 40 %, puis sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu :

• 0 % jusqu'à 40 000 MAD
• 10 % de 40 001 à 60 000 MAD
• 20 % de 60 001 à 80 000 MAD
• 30 % au-delà de 80 000 MAD

À cela s'ajoutent la taxe de séjour (collectée auprès du voyageur et reversée trimestriellement à la commune) et la taxe de promotion touristique selon la catégorie du logement. La déclaration s'effectue via la plateforme SIMPL-IR de la DGI.

Attention : le reçu généré par Airbnb n'a pas de valeur comptable officielle. Vous devez tenir votre propre registre de revenus. La DGI peut remonter jusqu'à quatre années en arrière pour réclamer les impôts non déclarés, avec pénalités et intérêts de retard.

Syndic, sous-location et conciergeries : les cas particuliers

• Le syndic de copropriété peut interdire la location courte durée via le règlement intérieur de l'immeuble, même si vous êtes en règle avec la loi. Des jugements récents ont donné raison à des syndicats contre des propriétaires source de nuisances.
• La sous-location Airbnb n'est légale que si elle est expressément autorisée par le bail et le propriétaire, et fait elle-même l'objet d'une demande d'autorisation.
• Les conciergeries doivent être constituées en société déclarée (SARL ou équivalent), avec des contrats écrits pour chaque bien géré. Une carte d'agent immobilier n'est pas exigée.
• Les MRE et investisseurs étrangers peuvent désigner un mandataire déclaré pour les obligations quotidiennes, et doivent respecter les règles de l'Office des Changes pour le rapatriement des revenus.

Les sanctions en cas de non-respect

Infraction	Sanction
Location sans licence d'exploitation	Amende de 50 000 à 500 000 MAD
Défaut d'assurance obligatoire	Amende de 50 000 à 500 000 MAD + fermeture temporaire possible
Défaut de déclaration des clients	1 à 6 mois d'emprisonnement et/ou amende de 50 000 à 100 000 MAD
Revenus non déclarés à la DGI	Redressement rétroactif sur 4 ans + pénalités
Récidive (dans les 5 ans)	Amendes doublées

S'ajoutent le retrait de l'annonce par les plateformes et la fermeture administrative du bien.

Ce qui change en 2025-2026

Le Ministère du Tourisme prépare un arrêté complémentaire à la loi 80-14 destiné à intégrer dans le parc classé les logements locatifs non déclarés — appartements Airbnb, maisons d'hôtes, riads informels. Selon les estimations relayées par Médias24, environ 80 000 lits (20 % de la capacité nationale) échappent encore au recensement, dont près de 30 000 rien qu'à Marrakech.

Les opérateurs disposeront d'un délai de 24 mois pour se conformer après publication de l'arrêté. La profession anticipe une croissance d'environ 10 % des nuitées à partir de 2027 grâce à cette régularisation. Autrement dit : la fenêtre pour se mettre en règle dans de bonnes conditions, c'est maintenant.

Conclusion

La réglementation Airbnb au Maroc en 2026 n'est plus une formalité théorique : licence, assurance, déclaration quotidienne des voyageurs et fiscalité sont contrôlées de manière croissante, surtout dans les grandes destinations touristiques. Les hôtes conformes y gagnent doublement : ils évitent des sanctions pouvant atteindre 500 000 MAD et bénéficient d'une meilleure visibilité auprès des voyageurs et des plateformes.

La partie la plus chronophage — la gestion des bulletins individuels d'hébergement et des déclarations quotidiennes — est précisément celle qu'AirCheckIn automatise.